Come acquistare un appartamento da affittare a Brescia

Scritto il 23 Ottobre 2022. Pubblicato in Affittare a Brescia.

“Come acquistare un appartamento da affittare a Brescia?” è una delle domande più frequenti in questo momento favorevole per l’affitto.

Ovviamente circoscrivo questo articolo alla città di Brescia in cui opero ma sono certo che si possa adattare a molte altre località.

Il caso tipo è quello di una persona che non opera nel settore immobiliare ma che viste le potenzialità dell’affitto vuole acquistare un appartamento adatto ad essere affittato.

Questo articolo non è destinato a chi opera nel settore in modo professionale e continuativo, per questo motivo cerco di semplificare alcuni concetti e al tempo stesso ometterò di approfondirne altri.

La domanda giusta da fare dovrebbe essere “come faccio ad individuare l’appartamento giusto per essere affittato e che mi garantisca una buona resa, un basso rischio e semplice da gestire?”

Ti anticipo che quello che trovi negli annunci di molte agenzie e che viene proposto come un ottimo investimento, spesso lo è solo per l’agenzia che te lo vende!

Di seguito elenco due domande a cui devi dare una risposta prima di iniziare la ricerca:

Quale é il budget che hai a disposizione? Considera nel budget anche i costi accessori come notaio, imposte, costi agenzia, costi per eventuali interventi sull’immobile scelto, costi per eventuale arredo)
Quanto tempo vuoi dedicare alla gestione dell’appartamento in affitto? Ci sono molte tipologie di affitto come ad esempio a studenti, lavoratori fuori sede, tradizionale, affitti per brevi periodi o transitori e ognuna di queste tipologie necessita di un diverso impegno nella gestione.

Dopo aver risposto a queste domande riuscirai ad identificare una precisa tipologia di immobile o ad escluderne altre.

Ad esempio se il tuo budget è di 80.000 euro difficilmente potrai acquistare un immobile da destinare ad affitto a studenti in quanto occorrono immobili di grandi metrature.

Al contrario con quel budget potrai puntare ad acquistare un piccolo immobile da destinare a lavoratori fuori sede.

Poniamo il caso che tu abbia deciso di acquistare un piccolo appartamento da destinare a lavoratori fuori sede e adesso devi iniziare la ricerca.

Ecco i primi passaggi che puoi seguire:

Identifica alcune zone della città che sono ben servite dai mezzi pubblici e possibilmente nelle vicinanze di strutture come ad esempio uffici, ospedali, università o aziende
Accedi ad un portale immobiliare (ad esempio Immobiliare.it) e applica i filtri per zona, budget e tipologia di immobile
Seleziona gli immobili che a prima vista ti sembrano interessanti
Fissa gli appuntamenti per visionarli

Adesso, prima di recarti in visita con gli agenti di riferimento preparati una check list che dovrai compilare per ogni appartamento, alcune informazioni dovrai richiederle all’agente immobiliare che ti condurrà in visita.

Nella check list dovrai annotare:

Prezzo richiesto
Spese condominiali se presenti (fatti consegnare la tabella con l’ultimo esercizio disponibile e non fermarti ad una cifra detta a voce dall’agente)
Tipologia di riscaldamento; se autonomo o centralizzato e con quale tipo di alimentazione (non trascurare questo aspetto perché può condizionare molto la resa del tuo investimento)
Lo stato degli impianti; ad esempio se l’impianto elettrico è quello di 30 anni fa ti occorrerà saperlo per mettere in conto delle spese per rifarlo.
Lo stato dei locali; ad esempio se il bagno è originale anni 80 dovrai annotare il budget per ristrutturarlo
Lo stato dell’arredo (se presente); se è arredato con i mobili della nonna e l’attuale proprietà non li rimuove dovrai conteggiare i costi per lo smontaggio e smaltimento e i successivi costi per il ri-arredo
Lo stato delle parti comuni come ad esempio le facciate dello stabile e il tetto. Questo per evitare brutte sorprese dopo l’acquisto
Se sono già state deliberate delle spese straordinarie nel condominio
Come è abitato lo stabile; per questo ti basterà guardare i campanelli e lo stato generale delle parti comuni
La rendita catastale dell’immobile; ti occorre per sapere quante imposte dovrai pagare all’acquisto e quanto dovrai pagare di IMU. Più è alta la rendita catastale più saranno alti i costi a tuo carico.

Ovviamente ho omesso la parte delle verifiche sulla conformità urbanistica che dovranno essere richieste all’agente di riferimento per evitare spiacevoli sorprese.

Per ogni immobile dovrai annotare tutte queste informazioni per poi passare alla fase successiva ovvero quella che ti permetterà di capire quanto renderà veramente il tuo immobile in affitto.

Per ogni immobile devi sommare tutte le spese previste sia in fase di acquisto sia in fase di approntamento per l’affitto.

Adesso per ogni immobile dovrai stabilire il canone probabile a cui affittarlo. Per definirlo correttamente ti consiglio di verificare immobili simili in zona proposti in affitto sui vari portali e contattare una agenzia immobiliare o società di property management.

Anche i questo caso chiedi solamente ad agenzie che trattano prevalentemente affitti evitando chi lo fa solo sporadicamente, questo ti permetterà di ottenere un canone realistico e attuale.

Adesso che hai determinato il canone annuo stimato non ti resta che sottrarre le spese annue che rimarranno a carico tuo (come ad esempio IMU e condominiali a carico della proprietà) e sottrarre le imposte che dovrai pagare ogni anno sul canone percepito.

Esempio per un canone da 500 Euro al mese:

6000 Euro/anno percepito
350 Euro IMU
75 Euro spese condominiali a carico della proprietà
1260 Euro imposte per contratti liberi in cedolare secca al 21% (considera che ci sono diversi regimi di tassazione, alcuni anche più vantaggiosi ma non sempre puoi applicarli, se vuoi ottenere gratuitamente il calcolo del canone concordato per dimezzare la tassazione a 10% ecco il link https://proprietarioalsicuro.it/calcolo-canone-concordato/ )

6000-350-75-1260=4315 Euro è l’importo che ti rimane ogni anno pagate tasse e spese (salvo manutenzioni straordinarie)

Una volta fatto questo calcolo per ogni appartamento visionato puoi prendere questo importo e dividerlo per i costi totali di acquisto.

Ad esempio se i costi tutali di acquisto sono 80.000 Euro la tua resa sarà: 4315/80.000= 5%

Per ogni immobile visionato sarai in grado di definire la resa stimata e scartare subito quelli con una resa troppo bassa oppure fare delle proposte di acquisto al ribasso.