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Cosa significa gestire il tuo immobile in affitto a Brescia?

Scritto da Carlo Apostoli il 15 Novembre 2023. Pubblicato in Affittare a Brescia.

Cosa significa gestire il tuo immobile in affitto a Brescia?

Se stai leggendo questo articolo probabilmente hai almeno un immobile dato in affitto e probabilmente vuoi capire meglio cosa significa gestire il tuo immobile in affitto a Brescia.

Ti rassicuro dicendoti che la stessa domanda se la sono fatta in molti come te perché nell’uso comune si tende a considerare un appartamento in affitto come una fonte di reddito automatica ma purtroppo non è così!

Affittare bene il proprio immobile è un’attività a tutti gli effetti che richiede specifiche competenze e tempo da dedicarci.

Questo lo sanno bene gli investitori immobiliari professionisti ma sono informazioni poco conosciute dai proprietari privati.

Solo a titolo di esempio ti elenco alcune attività che devono essere curate per assicurarti la buona riuscita del tuo contratto di locazione:

gestire la burocrazia nel modo corretto
conoscere e gestire la contrattualistica
valutare un potenziale inquilino con strumenti adatti
manutenere l’immobile prima durante e dopo la locazione
intervenire in caso di guasti
intervenire in caso di mancati pagamenti
controllare con appositi verbali l’immobile alla consegna e alla riconsegna
attivarsi per la ricerca di un nuovo inquilino
ricordarti delle scadenze contrattuali e provvedere a registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti
comunicare al comune gli eventuali sgravi dell’IMU
Interfacciarti con le associazioni di categoria se vuoi utilizzare i contratti a canone concordato
monitorare costantemente lo stato del tuo immobile nel caso di utilizzo in condivisione
effettuare i conguagli delle spese condominiali anche nel caso di rilascio anticipato
effettuare gli aggiornamenti Istat del canone quando possibile

Potrei elencartene altre ma penso che abbia reso l’idea.

Quindi cosa significa gestire il tuo immobile in affitto a Brescia?

Gestire un immobile in affitto significa curare in modo professionale tutte queste attività al fine di assicurarsi il buon esito della locazione garantendoti un’ottima resa e mantenendo in buono stato l’immobile.

Per ottenere dei buoni risultati, anche economici, devi gestirlo!

Il tuo appartamento non è una macchina automatica che genera soldi.

Purtroppo dopo anni di esperienza nel settore posso dirti con sicurezza che non ci sono scappatoie, o ti dedichi in prima persona oppure lo deleghi a dei professionisti.

Se sei un proprietario che desidera affittare il proprio immobile in modo professionale ma non hai tempo e voglia di farlo in prima persona ti elenco cosa possiamo offrirti con la nostra società di gestione.

Pagamento diretto del canone e contratti garantiti

I nostri contratti possono essere garantiti fino a 12 mesi contro i mancati pagamenti oppure è possibile optare per il pagamento diretto del canone, così è possibile azzerare il rischio dei mancati pagamenti e avere una costanza con gli incassi.

Gestione Completa dei Rapporti con gli Inquilini.

Ci occupiamo di tutti gli aspetti relativi alla gestione dei rapporti con gli inquilini. Dalla selezione dell’inquilino tramite il nostro sistema Proprietarioalsicuro, che verifica la bontà dell’inquilino attraverso un’attenta analisi reddituale e di solvibilità, fino alla gestione del contratto di locazione e delle eventuali problematiche che potrebbero sorgere durante il periodo di locazione.

Coordinamento delle Manutenzioni Ordinarie.

Abbiamo una società del nostro gruppo dedicata ad evadere in modo efficiente tutte le richieste di intervento sugli immobili da noi gestiti. Avrai la tranquillità di sapere che le manutenzioni ordinarie saranno gestite in modo tempestivo e professionale.

Conoscenza Approfondita del Mercato Immobiliare.

Grazie all’ampio numero di immobili gestiti e locati nel corso degli anni, abbiamo acquisito una conoscenza approfondita del mercato immobiliare. Ciò ci permette di stabilire dei canoni di locazione per massimizzare la resa del tuo immobile.

Comunicazione Costante con il Proprietario.

Ogni proprietà è assegnata ad un funzionario dedicato che si occuperà di tenerlo costantemente aggiornato sulla gestione dei propri immobili. Inoltre, inviamo scadenziari periodici via email per informare la proprietà sulle scadenze contrattuali e altre questioni rilevanti.

Utilizzo di Strumenti e Software Specifici.

Abbiamo un gestionale dedicato che ci permette di gestire in modo efficiente tutti gli aspetti legati alla gestione degli immobili in locazione. Questo ci consente di essere organizzati, precisi e di offrire un servizio altamente professionale ai nostri clienti sollevandoli da tutti gli adempimenti legati ai propri immobili.

Referente Dedicato:

Ogni proprietario avrà un referente dedicato con cui potrà rapportarsi direttamente. Questo referente sarà a completa disposizione per rispondere a domande, fornire consulenze e supporto durante la validità del contratto di gestione di gestione dell’immobile.

Con oltre 12 anni di esperienza nel settore, siamo in grado di offrirti una soluzione completa e personalizzata che si adatta alle tue esigenze specifiche.

Affidare la gestione del tuo immobile in locazione al nostro Gruppo Affitti Brescia ti permetterà di godere di numerosi vantaggi.

Avrai la tranquillità di sapere che il tuo immobile è gestito in modo professionale, che gli inquilini sono selezionati con cura e che le manutenzioni e le problematiche durante il periodo di locazione sono gestite in modo tempestivo ed efficiente.

Inoltre, potrai contare sulla nostra comunicazione costante e su un supporto legale in caso di necessità.

Contattaci oggi stesso per saperne di più su come possiamo aiutarti nella gestione del tuo immobile in locazione.

Siamo qui per semplificare la tua esperienza come proprietario immobiliare.

Per info scrivici a: info@proprietarioalsicuro.it

Oppure chiamaci al numero: 3406031896

O visita il nostro sito: www.affittibrescia.it

Al prossimo articolo.

Carlo Apostoli

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Come leggere le spese condominiali: guida per inquilini

Scritto da Carlo Apostoli il 25 Settembre 2023. Pubblicato in Affittare a Brescia.

Come leggere le spese condominiali: guida per inquilini

Se sei un inquilino e vivi in un condominio, è fondamentale comprendere come leggere correttamente un consuntivo delle spese condominiali.

Questo documento ti aiuterà a capire quali spese sono a tuo carico e quali invece devono essere pagate dal proprietario.

Una corretta interpretazione delle voci di spesa ti consentirà di evitare malintesi e garantire una gestione finanziaria adeguata.

La maggior parte dei proprietari e degli inquilini conoscono la linea generale per la quale all’inquilino spettano le spese di manutenzione ordinaria mentre al proprietario le spese di manutenzione straordinaria.

Purtroppo la mancanza di chiarezza nel contratto di locazione può generare liti e conflitti che possono creare tensioni tra le parti.

Introduzione alle spese condominiali

Inizio con una breve introduzione alla materia che ti sarà utile per capire quali sono le spese condominiali che sei tenuto a pagare come inquilino e quali invece spettano al proprietario dell’immobile.

La modalità di ripartizione delle spese è definita dall’art 9 della legge 392 del 1978 e prevede che:

“sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta”.

Nel caso di immobile in condominio la ripartizione degli oneri accessori, salvo diverso accordo delle parti, segue lo stesso regime previsto per le spese di manutenzione.

Un aiuto in materia, per fare chiarezza su una normativa poco specifica, è intervenuto con la legge n. 431 del 9.12.1998.

Nel riordinare la materia delle locazioni ad uso abitativo, è stato dato al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, il compito di stabilire alcuni criteri utili allo scopo (art. 4, comma 2).

L’ultimo decreto del MIT, il DM del 16.01.2017, nell’allegato D individua i criteri di ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore.

Puoi cliccare sul LINK di seguito per visualizzare la tabella PDF con l’allegato D che riporta la divisione tra proprietario e inquilino delle varie voci di spesa.

LINK allegato D

Dopo questa doverosa introduzione entriamo nella parte più pratica che ti sarà utile per leggere correttamente le spese condominiali e capire quali sono a tuo carico.

Segui i seguenti passaggi per verificare le spese condominiali a tuo carico

Richiedi al proprietario le spese condominiali dell’ultimo esercizio chiuso e il previsionale per il nuovo esercizio (per esercizio si intende un periodo di 12 mesi che potrebbe non coincidere con l’anno solare)
Ci saranno due prospetti, uno con le scadenze delle rate e uno con le singole voci che compongono il totale delle spese, tu prendi il prospetto con le singole voci.
Alcuni amministratori, su richiesta del proprietario, preparano già due sezioni distinte; in una sono riportate le spese a carico della proprietà e nell’altra quelle a carico dell’inquilino, in questo caso è tutto più semplice perché ti basterà leggere la sezione relativa alle spese “inquilino” e verificare le singole voci. Nel caso di una sola sezione ti basterà evidenziare le spese con non ti competono (trovi la corretta divisione nel file PDF che puoi scaricare da questo LINK allegato D) e sommare le altre. La somma sarà l’importo totale a tuo carico per un intero esercizio (ovvero quanto dovrai pagare, oltre al canone, per 12 mesi di utilizzo dell’appartamento).
Troverai una colonna con la voce “saldo esercizio precedente”, se paghi direttamente le spese al proprietario NON dovrai considerare questa voce mentre, se le paghi direttamente all’amministratore questa voce rappresenta il debito (segno meno) o il credito (segno più) che avevi con il condominio alla data di chiusura dell’ultimo esercizio
Ora puoi controllare in modo scrupoloso la sezione dedicata alle spese a tuo carico. Questa sezione elencherà tutte le spese che devi pagare come inquilino. Potresti trovare voci come le spese di pulizia, il consumo di acqua calda e fredda, l’energia elettrica delle aree comuni e le spese di manutenzione ordinaria.

Cosa è il conguaglio delle spese condominiali?

Gli inquilini che pagano le spese direttamente al proprietario (con degli acconti mensili ad esempio) riceveranno con cadenza annuale un conguaglio delle spese condominiali.

Si tratta della comunicazione con la quale il proprietario ti comunica il totale delle spese condominiali a tuo carico per l’esercizio concluso e, ti richiede la differenza nel caso siano superiori agli acconti da te versati o ti comunica il credito, nel caso tu abbia versato in eccesso.

Perché le spese cambiano da un anno all’altro?

La risposta è semplice, i costi delle materie prime e dei fornitori normalmente aumentano ogni anno, pensa ad esempio ai costi dell’energia elettrica utilizzata per le parti comuni come l’ascensore o l’illuminazione.

Al tempo stesso, per gli appartamenti con riscaldamento centralizzato, il consumo contabilizzato non sarà mai identico a causa di diversi fattori come le temperature esterne e l’utilizzo che ne fai durante il giorno.

Seguendo queste semplici indicazioni, sarai in grado di leggere e comprendere correttamente un consuntivo delle spese condominiali.

Ricorda sempre l’importanza di una comunicazione chiara con l’amministratore del condominio o il proprietario per risolvere eventuali dubbi o questioni. Una corretta comprensione delle spese condominiali ti aiuterà a gestire meglio il tuo bilancio e a vivere serenamente nella tua casa.

Per ulteriori informazioni, per la verifica delle tue spese condominiali o per un controllo del conguaglio che ti è arrivato puoi contattare il nostro Team scrivendo una mail a: info@inquilinosicuro.com

Al prossimo articolo.

Carlo Apostoli

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Come utilizzare gli affitti Transitori a Brescia?

Scritto da Carlo Apostoli il 14 Settembre 2023. Pubblicato in Affittare a Brescia.

Come utilizzare gli affitti transitori a Brescia?

Hai un immobile da affittare a Brescia ma non vuoi vincolarti con un contratto per 8 anni?

Continua a leggere questo articolo perché puoi trovare una soluzione ideale per te.

I contratti di locazione tradizionali hanno una durata di 4 anni + 4 e, salvo casi particolari, non puoi rientrarne in possesso prima degli 8 anni.

Un vincolo non indifferente per chi, come te, vuole avere la libertà di tornare in possesso del suo immobile in tempi più brevi.

La soluzione per non essere vincolato così a lungo è il contratto transitorio ma spesso viene viene sconsigliato anche dalle stesse agenzie immobiliari.

Si tratta di un contratto di locazione che ti permette di affittare i tuo appartamento con un contratto della durata massima di 18 mesi e,

Il canone massimo deve essere determinato utilizzando delle apposite tabelle contenute nell’accordo territoriale, devi utilizzare un apposito testo del contratto, l’inquilino deve avere alcune caratteristiche definite e per essere valido deve essere verificato da una delle associazioni di categoria (in gergo tecnico si chiama Asseverazione).

Perché l’utilizzo di un contratto transitorio viene sconsigliato da molte agenzie immobiliari?

La risposta è semplice!

Per poter utilizzare questi contratti occorre conoscere bene la normativa e la burocrazia è superiore rispetto ai classici contratti 4+4.

Inoltre il guadagno dell’agenzia, rapportato al tempo per la gestione della burocrazia, è nettamente inferiore rispetto al classico contratto di affitto 4+4

Bene Carlo, cosa posso fare per utilizzare gli affitti transitori a Brescia per il mio appartamento?

Hai due opzioni:

Ti armi di santa pazienza, studi la normativa e provi a fare in autonomia. In questo caso ti consiglio di approfondire questi argomenti per evitare sanzioni o spiacevoli sorprese.
- come determinare il canone massimo a cui puoi affittare (se non utilizzi il canone corretto rischi di avere un contratto invalidato)
- il testo del contratto con le relative clausole (che non possono essere modificate a piacere)
- quali sono i requisiti che l’inquilino deve assolutamente avere
- come far asseverare il contratto
- come registrare il contratto all’agenzia delle entrate una volta asseverato.
Ti affidi ad un’agenzia immobiliare o società di gestione (capace di seguire tutta la pratica).

Se non ho voglia e tempo da dedicare alla gestione dell’affitto transitorio come posso fare? Considerando che molte agenzie non lo vogliono fare o non sono strutturate per farlo.

Casualmente stai leggendo il blog della nostra agenzia Affitti Brescia e sempre casualmente gestiamo molti contratti di affitto transitorio a Brescia 🙂

Scherzi a parte nel corso di 12 anni ci siamo strutturati per poter gestire in modo fluido anche questi contratti e permettere ai proprietari di immobili di affittare anche con i contratti di locazione transitori.

Quindi se vuoi approfondire l’argomento non ti resta che cliccare su questo LINK ed essere ricontattato da un nostro consulente.

Al prossimo articolo.

Carlo Apostoli

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Inaugurazione Brixia Apartment - Affitti Brescia

Inaugurazione di Brixia Apartments

Scritto da Carlo Apostoli il 14 Luglio 2023. Pubblicato in Affittare a Brescia.

Ecco alcune foto dell’inaugurazione della nuova struttura Brixia Apartments gestita dal nostro Gruppo Affitti Brescia

Sette appartamenti ristrutturati e finemente arredati nel cuore di Brescia disponibili per permanenze di medio/lungo termine.

Di seguito ti elenco alcuni buoni motivi per cui affidare al nostro Gruppo Affitti Brescia la gestione di un’intera struttura in locazione:

forte presenza locale: da oltre 12 anni ci occupiamo esclusivamente di locazione a Brescia
metodo operativo dedicato alla commercializzazione di intere palazzine (per essere efficaci nella gestione della locazione di complessi costituiti da più unità non basta applicare lo stesso metodo utilizzato per il singolo appartamento)
staff di 12 persone in grado di coordinare tutti i differenti aspetti (marketing, commercializzazione, fiscalità, modulistica, adempimenti burocratici, prequalifica inquilini, gestione consegne/rilasci e eventi promozionali)
presenza di un database continuamente aggiornato di inquilini pre-qualificati
alta flessibilità per definire il flusso operativo in base alle reali esigenze del cliente e applicare o rimuovere determinati servizi
rapidità nel portare a saturazione la struttura e mantenerla nel tempo così da garantire delle ottime performance in termini di incassi
investimento in azioni di marketing mirato

Se hai una struttura da mettere in locazione e vuoi conoscere meglio il nostro metodo operativo puoi lasciare i tuoi contatti compilando il form a questo indirizzo:

https://affittibrescia.it/contatti

oppure contattandoci al numero 0308372063

oppure inviandoci una mail a info@proprietarioalsicuro.it

Al prossimo articolo.

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come acquistare all'asta un immobile e da mettere in affitto

Come acquistare all’asta un immobile da mettere in affitto?

Scritto da Carlo Apostoli il 29 Aprile 2023. Pubblicato in Affittare a Brescia.

Come acquistare all’asta un immobile da mettere in affitto?

In questo articolo, ti parlo di come la nostra società di gestione e intermediazione di immobili in affitto ha deciso di collaborare con “Case all’Asta” una società specializzata nel supportare i clienti che desiderano acquistare immobili all’asta.

La collaborazione tra aziende con competenze complementari è una strategia vincente per offrire soluzioni complete e soddisfare le esigenze di una clientela sempre più esigente.

Confrontandomi con Mattia Dal Dosso di Case all’Asta abbiamo tracciato il percorso ideale per una persona che ha deciso di acquistare un immobile all’asta per poi affittarlo.

Queste sono le principali fasi del percorso:

Identificare l’immobile ideale
Acquistarlo in asta
Prepararlo per essere affittato
Gestirne la locazione

Grazie a questa partnership tra Affitti Brescia e Case all’Asta possiamo offrire un servizio completo che copre tutte le fasi del processo di acquisto in all’asta e di gestione di un immobile.

Questo servizio include:

1. Identificazione dell’immobile ideale: il team di Case all’Asta può utilizzare la sua esperienza e conoscenza del mercato per individuare gli immobili che presentano le migliori opportunità di investimento. Insieme al team di Affitti Brescia verranno valutate le caratteristiche dell’immobile, tenendo conto delle esigenze di potenziali inquilini e del rendimento atteso. (In questo articolo https://affittibrescia.it/blog/come-acquistare-un-appartamento-da-affittare-a-brescia/ ho fornito alcune informazioni utili in questa fase)

2. Assistenza nell’acquisto all’asta: il team di Case all’Asta può fornire consulenza e assistenza durante l’intero processo di acquisto all’asta.

3. Preparazione dell’immobile per l’affitto: una volta acquistato l’immobile, il team di Affitti Brescia si occuperà di tutte le attività necessarie per prepararlo alla locazione, come piccoli interventi di ristrutturazione, arredo e manutenzioni.

4. Gestione dell’affitto: il team di Affitti Brescia si occuperà di tutte le attività legate alla locazione dell’immobile, come la selezione degli inquilini, la stesura del contratto, le garanzie sui pagamenti e la gestione delle manutenzioni e di tutti i rapporti con gli inquilini

Questa collaborazione offre numerosi vantaggi per il cliente:

– Efficienza: grazie all’integrazione delle competenze di entrambe le aziende, il cliente può beneficiare di un servizio completo che facilita il processo di acquisto e gestione dell’immobile in locazione.

– Risparmio: l’esperienza nel settore delle aste e la conoscenza del mercato immobiliare degli immobili da investimento permettono di individuare le migliori opportunità e di ottimizzare il rapporto qualità-prezzo.

– Tranquillità: il cliente può contare su un team di professionisti che si occupa di tutte le fasi del processo, dalla ricerca dell’immobile all’assistenza post-acquisto, garantendo un’esperienza senza problemi e senza stress.

– Rendimento: la collaborazione tra le due aziende permette di individuare gli immobili con le caratteristiche più adatte per essere affittati e che offrono un rendimento ottimale, massimizzando il potenziale di guadagno per il cliente.

La collaborazione tra Affitti Brescia e Case all’Asta rappresenta una soluzione innovativa per offrire un servizio completo e personalizzato ai clienti interessati all’acquisto di immobili a scopo di investimento.

Se stai valutando di acquistare un immobile all’asta per poi metterlo in affitto CLICCA QUI e lascia i tuoi riferimenti.

Verrai contattato da un nostro consulente che ti fornirà tutte le informazioni necessarie per usufruire del nostro servizio.

Al prossimo articolo.

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I miei contatti:

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Come aumentare il rendimento del tuo appartamento in affitto a Brescia

Scritto da Carlo Apostoli il 14 Novembre 2022. Pubblicato in Affittare a Brescia.

Molti proprietari si domandano come aumentare il rendimento di un immobile dato in affitto.

Altri proprietari non si rendono conto di ottenere un rendimento basso dal proprio immobile in affitto a Brescia.

Provo a semplificare il concetto di rendimento di un appartamento dato in affitto con un esempio:

Hai affittato un appartamento ad un inquilino che ogni mese ti paga 500 Euro oltre alle spese condominiali quindi ogni anno percepisci 6000 Euro

Di questi 6000 Euro circa 1260 li paghi in tasse (ho ipotizzato una tassazione in cedolare secca del 21%)

Inoltre ogni anno devi versare queste spese:

600 Euro di IMU
90 Euro di spese condominiali (solo la parte a carico del proprietario)

In totale ti rimangono:
6000-1260-600-90= 4050 Euro

4050 Euro è quanto genera realmente il tuo appartamento all’anno.

Ora per determinare quanto rende il tuo immobile puoi prendere il costo totale che hai pagato per acquistarlo (se lo hai acquistato recentemente) oppure il prezzo attuale a cui potresti venderlo oggi.

Lo so che questo argomento meriterebbe degli approfondimenti ma ho voluto appositamente semplificare il concetto per i non addetti ai lavori.

L’investitore professionista considera anche altri parametri e nel calcolo considera anche eventuali prospettive di rivalutazione dell’immobile e l’incidenza dell’inflazione ma
affronteremo questi temi in un articolo dedicato.

Continuando con l’esempio supponiamo che il tuo appartamento sia stato acquistato parecchi anni fa e il suo prezzo di mercato attuale sia di 180.000 Euro (è il prezzo a cui realisticamente potresti venderlo oggi)

Per determinare il rendimento percentuale annuo puoi fare la seguente operazione:
4050:180.000×100= 2,25%

2,25 % è il rendimento annuo del tuo appartamento (lo so è molto basso)

Considera che a Brescia, con l’affitto di immobili residenziali, puoi ottenere dei rendimenti superiori al 5% netto

Adesso passiamo alle soluzioni ovvero a come puoi aumentare il rendimento del tuo appartamento in affitto a Brescia.

Non c’è una sola soluzione ma ci sono diverse possibilità che possono essere valutate in base al tipo di appartamento che possiedi.

Di seguito ti elenco le principali:

valuta un contratto con una tassazione ridotta (lo sai che con alcuni contratti puoi dimezzarla? Ti lascio il link ad un servizio gratuito per verificare se ti conviene utilizzare i contratti a canone concordato e quale canone mensile massimo puoi richiedere. Clicca QUI
valuta un contratto che ti permette di ottenere uno sconto del 25% sull’ IMU
verificare se il canone a cui affitti rispecchia il mercato (ci sono proprietari che affittano da oltre 10 anni allo stesso canone ignorando di poterlo aumentare). Per scoprire se stai affittando al giusto canone ti lascio il link ad un servizio gratuito, clicca QUI
effettua alcune migliorie per poter richiedere canoni maggiori
valuta altre tipologie di contratto di gestione come ad esempio gli affitti a studenti o lavoratori fuori sede. Per scoprire se il tuo appartamento può essere affittato a studenti e lavoratori con pagamento diretto ti lascio il link del sito di Brescia Stanze, pagano loro direttamente il tuo canone e affittano a studenti e lavoratori a Brescia. Clicca QUI
valuta se investendo qualche soldo per degli ammodernamenti e nuovi arredi riesci a renderlo più appetibile per poi affittarlo ad un canone maggiore. Ti lascio il link al sito di Prontoperl’affitto, è una società che si occupa di manutenzione e arredo per appartamenti in affitto. Clicca QUI

Per qualsiasi dubbio o richiesta per il tuo appartamento dato in affitto puoi contattarci qui:

https://affittibrescia.it/contatti

Al prossimo articolo.

Carlo Apostoli

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Come acquistare un appartamento da affittare a Brescia

Scritto da Carlo Apostoli il 23 Ottobre 2022. Pubblicato in Affittare a Brescia.

“Come acquistare un appartamento da affittare a Brescia?” è una delle domande più frequenti in questo momento favorevole per l’affitto.

Ovviamente circoscrivo questo articolo alla città di Brescia in cui opero ma sono certo che si possa adattare a molte altre località.

Il caso tipo è quello di una persona che non opera nel settore immobiliare ma che viste le potenzialità dell’affitto vuole acquistare un appartamento adatto ad essere affittato.

Questo articolo non è destinato a chi opera nel settore in modo professionale e continuativo, per questo motivo cerco di semplificare alcuni concetti e al tempo stesso ometterò di approfondirne altri.

La domanda giusta da fare dovrebbe essere “come faccio ad individuare l’appartamento giusto per essere affittato e che mi garantisca una buona resa, un basso rischio e semplice da gestire?”

Ti anticipo che quello che trovi negli annunci di molte agenzie e che viene proposto come un ottimo investimento, spesso lo è solo per l’agenzia che te lo vende!

Di seguito elenco due domande a cui devi dare una risposta prima di iniziare la ricerca:

Quale é il budget che hai a disposizione? Considera nel budget anche i costi accessori come notaio, imposte, costi agenzia, costi per eventuali interventi sull’immobile scelto, costi per eventuale arredo)
Quanto tempo vuoi dedicare alla gestione dell’appartamento in affitto? Ci sono molte tipologie di affitto come ad esempio a studenti, lavoratori fuori sede, tradizionale, affitti per brevi periodi o transitori e ognuna di queste tipologie necessita di un diverso impegno nella gestione.

Dopo aver risposto a queste domande riuscirai ad identificare una precisa tipologia di immobile o ad escluderne altre.

Ad esempio se il tuo budget è di 80.000 euro difficilmente potrai acquistare un immobile da destinare ad affitto a studenti in quanto occorrono immobili di grandi metrature.

Al contrario con quel budget potrai puntare ad acquistare un piccolo immobile da destinare a lavoratori fuori sede.

Poniamo il caso che tu abbia deciso di acquistare un piccolo appartamento da destinare a lavoratori fuori sede e adesso devi iniziare la ricerca.

Ecco i primi passaggi che puoi seguire:

Identifica alcune zone della città che sono ben servite dai mezzi pubblici e possibilmente nelle vicinanze di strutture come ad esempio uffici, ospedali, università o aziende
Accedi ad un portale immobiliare (ad esempio Immobiliare.it) e applica i filtri per zona, budget e tipologia di immobile
Seleziona gli immobili che a prima vista ti sembrano interessanti
Fissa gli appuntamenti per visionarli

Adesso, prima di recarti in visita con gli agenti di riferimento preparati una check list che dovrai compilare per ogni appartamento, alcune informazioni dovrai richiederle all’agente immobiliare che ti condurrà in visita.

Nella check list dovrai annotare:

Prezzo richiesto
Spese condominiali se presenti (fatti consegnare la tabella con l’ultimo esercizio disponibile e non fermarti ad una cifra detta a voce dall’agente)
Tipologia di riscaldamento; se autonomo o centralizzato e con quale tipo di alimentazione (non trascurare questo aspetto perché può condizionare molto la resa del tuo investimento)
Lo stato degli impianti; ad esempio se l’impianto elettrico è quello di 30 anni fa ti occorrerà saperlo per mettere in conto delle spese per rifarlo.
Lo stato dei locali; ad esempio se il bagno è originale anni 80 dovrai annotare il budget per ristrutturarlo
Lo stato dell’arredo (se presente); se è arredato con i mobili della nonna e l’attuale proprietà non li rimuove dovrai conteggiare i costi per lo smontaggio e smaltimento e i successivi costi per il ri-arredo
Lo stato delle parti comuni come ad esempio le facciate dello stabile e il tetto. Questo per evitare brutte sorprese dopo l’acquisto
Se sono già state deliberate delle spese straordinarie nel condominio
Come è abitato lo stabile; per questo ti basterà guardare i campanelli e lo stato generale delle parti comuni
La rendita catastale dell’immobile; ti occorre per sapere quante imposte dovrai pagare all’acquisto e quanto dovrai pagare di IMU. Più è alta la rendita catastale più saranno alti i costi a tuo carico.

Ovviamente ho omesso la parte delle verifiche sulla conformità urbanistica che dovranno essere richieste all’agente di riferimento per evitare spiacevoli sorprese.

Per ogni immobile dovrai annotare tutte queste informazioni per poi passare alla fase successiva ovvero quella che ti permetterà di capire quanto renderà veramente il tuo immobile in affitto.

Per ogni immobile devi sommare tutte le spese previste sia in fase di acquisto sia in fase di approntamento per l’affitto.

Adesso per ogni immobile dovrai stabilire il canone probabile a cui affittarlo. Per definirlo correttamente ti consiglio di verificare immobili simili in zona proposti in affitto sui vari portali e contattare una agenzia immobiliare o società di property management.

Anche i questo caso chiedi solamente ad agenzie che trattano prevalentemente affitti evitando chi lo fa solo sporadicamente, questo ti permetterà di ottenere un canone realistico e attuale.

Adesso che hai determinato il canone annuo stimato non ti resta che sottrarre le spese annue che rimarranno a carico tuo (come ad esempio IMU e condominiali a carico della proprietà) e sottrarre le imposte che dovrai pagare ogni anno sul canone percepito.

Esempio per un canone da 500 Euro al mese:

6000 Euro/anno percepito
350 Euro IMU
75 Euro spese condominiali a carico della proprietà
1260 Euro imposte per contratti liberi in cedolare secca al 21% (considera che ci sono diversi regimi di tassazione, alcuni anche più vantaggiosi ma non sempre puoi applicarli, se vuoi ottenere gratuitamente il calcolo del canone concordato per dimezzare la tassazione a 10% ecco il link https://proprietarioalsicuro.it/calcolo-canone-concordato/ )

6000-350-75-1260=4315 Euro è l’importo che ti rimane ogni anno pagate tasse e spese (salvo manutenzioni straordinarie)

Una volta fatto questo calcolo per ogni appartamento visionato puoi prendere questo importo e dividerlo per i costi totali di acquisto.

Ad esempio se i costi tutali di acquisto sono 80.000 Euro la tua resa sarà: 4315/80.000= 5%

Per ogni immobile visionato sarai in grado di definire la resa stimata e scartare subito quelli con una resa troppo bassa oppure fare delle proposte di acquisto al ribasso.