Affitti 2026: cosa sta cambiando in Italia e a Brescia

Affitti 2026: cosa sta cambiando in Italia e a Brescia

Negli ultimi anni il mercato delle locazioni ha vissuto una crescita molto forte, con aumenti dei canoni praticamente in tutta Italia e una domanda elevatissima soprattutto nelle città universitarie e nei principali centri lavorativi.

Oggi però iniziamo a vedere un cambio di scenario.

Il mercato degli affitti continua ad essere dinamico, ma rispetto al passato si stanno vedendo segnali di rallentamento che proprietari e investitori devono conoscere per evitare errori nella determinazione del canone.

Come vengono calcolati gli indici del mercato affitti

I dati e gli indicatori utilizzati nei principali report nazionali prodotti dai portali immobiliari, come quello di Idealista.it da cui abbiamo attinto per scrivere questo articolo, sul mercato delle locazioni derivano generalmente dall’analisi degli annunci pubblicati online sui principali portali immobiliari.

Secondo il report di idealista/data, gli indicatori del mercato affitti vengono elaborati utilizzando diversi parametri, tra cui:

• canone unitario medio al mq;
• numero medio di contatti generati dagli annunci;
• pressione della domanda;
• quantità di immobili disponibili in affitto;
• tasso di conversione tra visualizzazioni e richieste di contatto.

In pratica, vengono monitorati:

• quanti immobili vengono pubblicati;
• quante persone cercano casa;
• quanti contatti riceve ogni annuncio;
• quanto tempo gli immobili rimangono online;
• l’evoluzione dei prezzi richiesti.

Fonte: report idealista/data sul mercato delle locazioni italiane. (idealista)

La situazione del mercato affitti in Italia

A livello nazionale il mercato delle locazioni rimane forte, ma il ritmo di crescita si è notevolmente ridotto rispetto agli ultimi due anni.

Dopo gli aumenti record registrati nel periodo post pandemia, oggi i canoni stanno rallentando quasi ovunque.

Parallelamente sta crescendo l’offerta di immobili disponibili in affitto e questo sta riducendo la pressione della domanda. (idealista)

Secondo i dati di mercato:

• l’offerta di immobili in affitto è aumentata;
• la domanda continua ad essere alta ma meno “aggressiva”;
• gli aumenti dei canoni si stanno stabilizzando;
• gli immobili fuori prezzo rimangono online più a lungo (quindi rimango sfitti per più tempo).

In molte città italiane iniziano inoltre ad aumentare:

• i tempi medi di permanenza degli annunci;
• il numero di visite necessarie prima di trovare un inquilino (questo lo stiamo già registrando nelle nostre agenzie di Brescia e Salò);
• la selettività degli utenti nella scelta dell’immobile.

Brescia resta forte, ma il mercato sta cambiando

Molti proprietari si rivolgono a noi dopo aver già effettuato autonomamente delle valutazioni basate però su parametri sbagliati o confronti poco realistici con altri annunci online.

Analizzando quotidianamente il mercato locale attraverso la nostra attività di agenzia, possiamo confermare che Brescia continua ad essere una delle città con la domanda locativa più interessante del Nord Italia grazie alla presenza di una richiesta variegata composta da: studenti, lavoratori, aziende, personale ospedaliero e trasferimenti lavorativi.

Tuttavia, anche a Brescia stiamo iniziando ad avvertire chiaramente alcuni cambiamenti.

Negli ultimi mesi stiamo registrando:

• un aumento medio del tempo necessario per affittare gli immobili;
• un maggior numero di visite prima di arrivare alla conclusione del contratto;
• una sostanziale stabilizzazione dei canoni;
• maggiore difficoltà ad affittare gli immobili proposti a prezzi fuori mercato.

Se fino a poco tempo fa quasi ogni immobile trovava rapidamente un inquilino, oggi non è più così automatico.

Gli immobili correttamente posizionati continuano ad affittarsi bene.

Quelli sovrapprezzati invece rischiano di rimanere fermi per mesi.

L’errore più comune: confrontare immobili completamente diversi o utilizzare i parametri degli immobili fermi da mesi sul mercato.

In poche parole se prendi ad esempio il canone di un immobile fermo da mesi sul mercato stai commettendo già il primo errore.

Sempre più spesso ci troviamo davanti a proprietari che, dopo aver guardato gli annunci online, richiedono canoni estremamente elevati pensando che il proprio immobile possa ottenere le stesse cifre.

Il problema è che molto spesso:

• vengono confrontati immobili completamente diversi;

• non si considerano zona, stato, arredo, esposizione, piano o qualità reale dell’immobile;

• si confrontano canoni “all inclusive” con canoni esclusi di spese;

• si prendono come riferimento annunci ancora online e non immobili realmente affittati.

 

Un annuncio pubblicato non significa automaticamente un immobile affittato!

Anzi, molto spesso gli immobili che rimangono online a lungo sono proprio quelli fuori prezzo.

Il rischio reale dei canoni troppo alti

Molti proprietari pensano “Provo a chiedere di più, al massimo abbasso dopo.”

In realtà questo approccio spesso genera un danno economico importante.

Facciamo un esempio semplice.

Caso pratico

Immobile con reale valore di mercato:

• 700 € al mese

Il proprietario decide invece di pubblicarlo a:

• 800 € al mese

Scenario 1: due mesi di sfitto

Se l’immobile rimane fermo 2 mesi:

• perdita immediata: 1.400 €

Anche riuscendo poi ad affittarlo a 800 €, il guadagno extra è di:

• +100 € al mese

Per recuperare i mesi persi serviranno:

1400 \ 100 = 14

Quindi circa 14 mesi con la possibilità che l’inquilino se ne vada comunque prima.

Scenario 2: tre mesi di sfitto

Se invece l’immobile rimane vuoto 3 mesi:

• perdita totale: 2.100 €

Con un extra di 100 € al mese rispetto al corretto valore di mercato, serviranno:

2100\100 = 21

Ben 21 mesi per recuperare lo sfitto generato da una richiesta troppo alta.

E tutto questo senza considerare:

• ulteriori spese condominiali nei mesi di sfitto
• rischio di ulteriori ribassi;
• deterioramento dell’interesse sull’annuncio.

Affidarsi ad un esperto oggi fa davvero la differenza

In un mercato che sta diventando più selettivo, determinare correttamente:

• il canone;
• il target corretto;
• la formula contrattuale;
• la strategia di pubblicazione;

può fare la differenza tra:

• avere un immobile che rimane fermo;
• oppure avere un immobile che continua a produrre reddito in modo costante.

Una valutazione professionale non significa semplicemente “sparare il prezzo più alto possibile”.

Significa trovare il miglior equilibrio tra redditività, tempi di assorbimento, continuità del reddito e qualità dell’inquilino.

Contattaci  per una valutazione professionale

Da oltre 15 anni Affitti Brescia si occupa esclusivamente di locazioni e gestione immobiliare a Brescia.

Analizziamo quotidianamente:

• andamento reale del mercato;
• richieste degli inquilini;
• tempi medi di assorbimento;
• canoni realmente sostenibili;
• formule contrattuali più adatte.

Se vuoi capire:

• quanto può rendere realmente il tuo immobile;
• come affittarlo velocemente;
• come ridurre il rischio di sfitto;
• quale contratto utilizzare.

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Affittare bene oggi significa proteggere il valore del proprio immobile e garantirsi continuità di reddito nel tempo.

Al prossimo articolo

(Fonti: report 1 trim 2026 Idealista.it)