Spese Condominiali in Affitto – La Tabella Definitiva

Spese Condominiali in Affitto: Chi Paga Cosa – La Tabella Definitiva

Scritto il 4 Settembre 2025. Pubblicato in Affittare a Brescia.

La ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino è una delle questioni più delicate e fonte di maggiori incomprensioni nella gestione di un immobile in affitto. Troppo spesso, la mancanza di chiarezza su questo aspetto genera discussioni, ritardi nei pagamenti e, nei casi più estremi, contenziosi legali che avrebbero potuto essere facilmente evitati.

La corretta ripartizione delle spese condominiali non è solo una questione di buona amministrazione, ma un vero e proprio obbligo normativo che, se non rispettato, può comportare conseguenze economiche significative per entrambe le parti.

Perché È Importante Conoscere la Ripartizione delle Spese

La gestione delle spese condominiali rappresenta spesso il primo banco di prova del rapporto tra proprietario e inquilino. Una ripartizione errata può portare a:

Discussioni continue che deteriorano il rapporto locativo
Ritardi nei pagamenti da parte dell’inquilino che non riconosce le spese
Perdite economiche per il proprietario che si assume spese non dovute
Rischi legali in caso di interpretazioni contrastanti del contratto

La Normativa di Riferimento

La ripartizione delle spese condominiali in caso di locazione è disciplinata principalmente da:

Codice Civile, art. 1131 – Ripartizione delle spese
Legge 392/1978 (Equo Canone) – Ancora applicabile per alcuni aspetti
Codice Civile, art. 1576 – Obblighi del locatore
Codice Civile, art. 1588 – Obblighi del conduttore

Il principio generale stabilisce che le spese per la conservazione della cosa locata sono a carico del proprietario, mentre quelle per il godimento della cosa stessa spettano all’inquilino.

Tabella Completa delle Spese Condominiali

Tipo di Spesa	Proprietario	Inquilino	Note e Specificazioni	Riferimento Normativo
Riscaldamento e Climatizzazione
Riscaldamento centralizzato	❌	✅	Include consumo e quota fissa	Art. 1588 c.c.
Manutenzione straordinaria caldaia	✅	❌	Sostituzione, riparazioni importanti	Art. 1576 c.c.
Manutenzione ordinaria caldaia	❌	✅	Pulizia, controlli annuali	Art. 1588 c.c.
Climatizzazione condominiale	❌	✅	Se esistente e utilizzabile	Art. 1588 c.c.
Ascensore
Energia elettrica ascensore	❌	✅	Consumo per il funzionamento	Art. 1588 c.c.
Manutenzione ordinaria ascensore	❌	✅	Controlli, piccole riparazioni	Art. 1588 c.c.
Manutenzione straordinaria ascensore	✅	❌	Rifacimento, sostituzione parti	Art. 1576 c.c.
Pulizie e Manutenzione
Pulizie parti comuni	❌	✅	Scale, androni, cortili	Art. 1588 c.c.
Pulizie straordinarie	✅	❌	Dopo lavori o eventi eccezionali	Art. 1576 c.c.
Giardinaggio ordinario	❌	✅	Taglio erba, piccole potature	Art. 1588 c.c.
Rifacimento giardini	✅	❌	Nuove piantumazioni, opere	Art. 1576 c.c.
Portierato e Sorveglianza
Servizio di portierato	❌	✅	Stipendio, contributi portiere	Art. 1588 c.c.
Sorveglianza e vigilanza	❌	✅	Se attiva al momento dell’ingresso	Art. 1588 c.c.
Amministrazione
Compenso amministratore	❌	✅	Gestione ordinaria condominio	Art. 1588 c.c.
Spese assemblaggio	❌	✅	Convocazioni, verbali	Art. 1588 c.c.
Manutenzione Straordinaria
Rifacimento tetto e facciate	✅	❌	Interventi strutturali, cappotto termico	Art. 1576 c.c.
Rifacimento impianti	✅	❌	Elettrico, idraulico, gas	Art. 1576 c.c.
Tasse e Imposte
TARI (Tassa rifiuti)	❌	✅	Salvo diversa pattuizione	Art. 1588 c.c.
IMU	✅	❌	Sempre a carico del proprietario	Art. 1576 c.c.
Altre Spese
Assicurazione stabile	✅	❌	Responsabilità civile, incendio	Art. 1576 c.c.

Come Gestire le Spese in Pratica

Clausole Contrattuali Specifiche

Nel contratto di locazione è fondamentale inserire clausole chiare come:

“Le spese condominiali relative al godimento dell’immobile e dei servizi comuni sono a carico del conduttore, secondo le tabelle allegate al presente contratto. Sono escluse le spese per manutenzioni straordinarie e interventi di carattere eccezionale.”

Modalità di Pagamento

Le spese condominiali possono essere gestite in due modi:

Pagamento diretto da parte dell’inquilino all’amministratore
Pagamento tramite proprietario con successivo conguaglio

Documentazione Necessaria

Il proprietario deve fornire all’inquilino:

Regolamento condominiale aggiornato
Tabelle millesimali approvate
Preventivi delle spese annuali approvate in assemblea
Rendiconti delle spese sostenute

Casi Particolari e Situazioni Controverse

Spese Approvate Prima dell’Ingresso

Se l’assemblea condominiale approva spese straordinarie prima dell’inizio del rapporto locativo, ma i lavori vengono eseguiti durante la locazione, le spese sono generalmente a carico del proprietario.

Immobili di Nuova Costruzione

Negli immobili di nuova costruzione potrebbero sorgere spese impreviste per difetti o completamenti: queste sono sempre a carico del proprietario.

Servizi Non Fruibili

Se l’inquilino non può usufruire di determinati servizi (es. ascensore per piani bassi, giardino non accessibile), può richiedere l’esonero dalle relative spese.

Errori Comuni da Evitare

Per il Proprietario

Non specificare chiaramente nel contratto la ripartizione delle spese
Addossare all’inquilino spese straordinarie
Non fornire documentazione sulle spese condominiali
Non verificare l’effettiva erogazione dei servizi

Per l’Inquilino

Rifiutare pagamenti senza verificare la natura delle spese
Non richiedere la documentazione delle spese sostenute
Assumere automaticamente che tutte le spese siano del proprietario

Quando Rivolgersi a un Professionista

La gestione delle spese condominiali può diventare complessa, specialmente in condomìni con molti servizi o in caso di lavori straordinari importanti. È consigliabile rivolgersi a un professionista quando:

Il condominio ha più di 20 unità
Sono previsti lavori straordinari significativi
Esistono servizi speciali (piscina, palestra, etc.)
Si verificano controversie ricorrenti

Come Affitti Brescia Semplifica la Gestione

Noi di Affitti Brescia ci occupiamo completamente della gestione delle spese condominiali per conto dei nostri clienti:

Verifichiamo la correttezza delle ripartizioni
Paghiamo direttamente le spese dovute
Gestiamo i rapporti con l’amministratore
Controlliamo che l’inquilino paghi regolarmente la sua parte
Forniamo rendicontazione mensile dettagliata

Questa gestione professionale elimina completamente le preoccupazioni del proprietario e garantisce il rispetto degli obblighi normativi.

La corretta gestione delle spese condominiali è fondamentale per un rapporto di locazione sereno e proficuo. La chiarezza sin dall’inizio, supportata da documentazione adeguata e clausole contrattuali specifiche, previene la maggior parte delle controversie e garantisce una gestione efficiente dell’investimento immobiliare.

Se gestire personalmente questi aspetti vi sembra complesso o fonte di stress, ricordate che esistono soluzioni professionali che possono liberarvi completamente da queste preoccupazioni, garantendovi al contempo la massima tutela legale ed economica.

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