Manutenzione Straordinaria nell’Affitto: Chi Paga Cosa?

Affittare un immobile, sia dal punto di vista del proprietario (locatore) che dell’inquilino (conduttore), comporta una serie di diritti e doveri. Uno degli aspetti che più frequentemente genera dubbi e potenziali discussioni riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione, in particolare quelle straordinarie. Chi deve pagare per la caldaia rotta? E per la riparazione di una tapparella? Cosa succede se l’idraulico deve intervenire?

Capire chiaramente cosa spetta all’uno e cosa all’altro è fondamentale per mantenere un rapporto sereno e per evitare spiacevoli controversie. La legge italiana, principalmente attraverso il Codice Civile, definisce i criteri generali, ma le casistiche specifiche possono essere molte. Questo articolo mira a fare chiarezza rispondendo alle domande più comuni sulla manutenzione ordinaria e straordinaria negli immobili in affitto in Italia.

Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria in un contratto di affitto?

La distinzione fondamentale si basa sulla natura e sull’entità dell’intervento:

• Manutenzione Ordinaria: Riguarda le riparazioni e gli interventi di piccola entità, resi necessari dall’uso quotidiano dell’immobile e dei suoi impianti. Si tratta generalmente di lavori per mantenere le cose nello stato in cui si trovano, senza sostituire parti essenziali. Solitamente, queste spese sono a carico dell’inquilino (conduttore), come specificato dall’art. 1609 del Codice Civile (“piccola manutenzione”).

• Manutenzione Straordinaria: Comprende le riparazioni più importanti e onerose, necessarie per conservare la struttura e la funzionalità dell’immobile nel tempo. Questi interventi spesso riguardano parti strutturali, impianti principali (idrico, elettrico, riscaldamento) e non dipendono dall’uso diretto dell’inquilino, ma piuttosto dal deterioramento dovuto all’anzianità, a casi fortuiti (eventi imprevisti non imputabili a nessuno) o a difetti preesistenti. Salvo diverso accordo, queste spese sono a carico del proprietario (locatore), come previsto dall’art. 1576 del Codice Civile.

Quali tipi di lavori rientrano specificamente nella manutenzione straordinaria?

Rientrano tipicamente nella manutenzione straordinaria (a carico del proprietario) interventi come:

• Rifacimento o riparazione di tetti, solai, facciate.

• Sostituzione degli infissi esterni (finestre, portone) se deteriorati per vetustà.

• Riparazione o sostituzione di parti strutturali degli impianti (caldaia, autoclave, tubature principali dell’impianto idrico/fognario, impianto elettrico).

• Interventi su muri portanti o altre strutture essenziali dell’edificio.

• Adeguamenti a normative di legge (es. messa a norma impianti).

• Riparazioni dovute a caso fortuito (es. danni da maltempo non coperti da assicurazione specifica a carico dell’inquilino).

Quali sono le “piccole riparazioni” o la manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino?

L’inquilino è generalmente responsabile per le “piccole riparazioni” o manutenzione ordinaria, come definito dall’art. 1609 c.c. Si tratta di spese dovute all’uso normale della cosa locata e non a vetustà o caso fortuito. Esempi includono:

• Sostituzione di vetri rotti (se la rottura è dovuta all’inquilino).

• Piccole riparazioni agli impianti idrici (es. sostituzione guarnizioni rubinetti, flessibili usurati dall’uso).

• Manutenzione di porte, finestre interne (es. lubrificazione cerniere, piccole riparazioni maniglie).

• Riparazione o sostituzione di interruttori elettrici o prese di corrente dovuta all’uso.

• Manutenzione ordinaria della caldaia (controllo fumi obbligatorio).

• Tinteggiatura delle pareti interne a fine locazione, se prevista nel contratto o se necessaria a causa dell’uso.

In generale, chi paga le spese per la manutenzione straordinaria: il proprietario (locatore) o l’inquilino (conduttore)?

Salvo patti contrari specifici (che devono essere chiaramente indicati nel contratto di locazione), la manutenzione straordinaria è a carico del proprietario (locatore). L’articolo 1576 del Codice Civile stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (inquilino).

La legge pone quindi a carico del proprietario l’onere di mantenere l’immobile in stato da servire all’uso convenuto, intervenendo per riparazioni che non derivino dal normale utilizzo quotidiano ma da fattori come vetustà, caso fortuito o difetti strutturali.

Quali sono le principali spese che spettano sempre al proprietario?

Oltre alla manutenzione straordinaria già definita, il proprietario è generalmente responsabile per:

• La sostituzione di impianti principali (caldaia, autoclave) quando questa si rende necessaria per vetustà o guasto non imputabile all’inquilino.

• La riparazione di parti strutturali dell’edificio (tetto, muri maestri, solai).

• L’adeguamento degli impianti a nuove normative.

• Le spese straordinarie deliberate dall’assemblea condominiale che riguardano interventi sulle parti comuni dell’edificio con carattere di straordinarietà (es. rifacimento facciata, sostituzione ascensore).

• La riparazione o sostituzione di elementi dell’immobile deteriorati per normale invecchiamento e non per incuria dell’inquilino (es. infissi esterni molto vecchi).

Chi paga l’intervento dell’idraulico in una casa in affitto?

Dipende dal motivo dell’intervento:

• Se l’intervento è dovuto a un guasto improvviso e importante agli impianti (es. rottura di una tubatura principale sotto traccia, guasto alla colonna di scarico condominiale), la spesa è di manutenzione straordinaria e spetta al proprietario.

• Se l’intervento riguarda la “piccola manutenzione” dovuta all’uso quotidiano (es. sostituzione di una guarnizione che perde, disostruzione di un lavandino dovuta all’uso, sostituzione di un flessibile usurato), la spesa è ordinaria e spetta all’inquilino.

• Se il danno è causato da negligenza o uso improprio da parte dell’inquilino (es. intasamento dello scarico per aver gettato oggetti non idonei), la spesa è a carico dell’inquilino, anche se l’intervento potrebbe essere complesso.

Chi paga per la riparazione o sostituzione di un rubinetto rotto?

Anche qui, dipende dalla causa:

• Riparazioni minori dovute all’usura normale (es. sostituzione della guarnizione, perdita dal corpo del rubinetto per usura): inquilino (piccola manutenzione).

• Rottura improvvisa o malfunzionamento grave dovuto a vetustà o difetto intrinseco del rubinetto: proprietario (manutenzione straordinaria o sostituzione necessaria).

• Danno causato da uso improprio o negligenza dell’inquilino: inquilino.

Chi paga per la riparazione o sostituzione dello scaldabagno/boiler? E per il controllo periodico della caldaia?

• Riparazione straordinaria o sostituzione dello scaldabagno/caldaia (es. guasto grave alla scheda elettronica, rottura del corpo caldaia per vetustà): spetta al proprietario, in quanto parte essenziale dell’impianto di riscaldamento/acqua calda.

• Manutenzione ordinaria periodica e obbligatoria (es. controllo annuale dei fumi, pulizia bruciatore): spetta all’inquilino, in quanto intervento necessario per mantenere l’efficienza e la sicurezza durante l’uso.

• Piccole riparazioni dovute all’uso (es. sostituzione di un piccolo componente di consumo): generalmente a carico dell’inquilino.

Chi paga se si rompe un elettrodomestico fornito dal proprietario (es. lavatrice, frigorifero)?

Se l’immobile è affittato ammobiliato e gli elettrodomestici sono forniti dal locatore:

• Guasto dovuto a vetustà o a un difetto di fabbricazione preesistente: la riparazione o sostituzione spetta al proprietario.

• Guasto causato da uso improprio, negligenza o mancata piccola manutenzione da parte dell’inquilino (es. filtro intasato non pulito, sovraccarico): la riparazione spetta all’inquilino.

• Normale usura di componenti minori: può rientrare nella piccola manutenzione a carico dell’inquilino, ma spesso è oggetto di accordo o prassi locale. Se l’elettrodomestico è molto vecchio, la sostituzione spetta al proprietario.

Chi paga per la riparazione o sostituzione delle tapparelle?

• Rottura o sostituzione della cinghia, del rullo o di piccole stecche a causa del normale utilizzo: rientra nella piccola manutenzione e spetta all’inquilino.

• Sostituzione dell’intera tapparella o del meccanismo principale a causa di vetustà o danno strutturale non imputabile all’inquilino: è manutenzione straordinaria e spetta al proprietario.

• Danno causato da uso improprio (es. forzatura): spetta all’inquilino.

La sostituzione/manutenzione delle zanzariere è ordinaria o straordinaria? Chi paga?

Le zanzariere sono spesso considerate un accessorio e non una parte essenziale dell’immobile.

• Riparazione o sostituzione della rete o di piccole parti dovute all’uso: generalmente considerata manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino.

• Installazione iniziale o sostituzione completa del telaio per vetustà (se erano già presenti all’inizio della locazione): la responsabilità può essere oggetto di accordo, ma tende a gravare sul proprietario se considerate parte integrante dell’infisso fornito. Se l’inquilino le installa ex-novo a sue spese, la manutenzione è ovviamente a suo carico.

Chi paga per riparazioni al bagno come la piletta della doccia, un flessibile o il box doccia?

• Sostituzione della piletta della doccia o del flessibile del miscelatore a causa di normale usura: rientra nella piccola manutenzione a carico dell’inquilino.

• Riparazione o sostituzione del box doccia (struttura, vetri) se danneggiato per vetustà o difetto originario: spetta al proprietario. Se il danno è causato dall’inquilino (es. rottura accidentale del vetro), la spesa è a suo carico.

• Disostruzione degli scarichi dovuta all’uso: inquilino.

In un appartamento ammobiliato, chi paga per la sostituzione di mobili rotti (es. divano)?

Se l’appartamento è affittato ammobiliato:

• Sostituzione dovuta a normale usura o vetustà del mobile fornito dal locatore: spetta al proprietario.

• Riparazione o sostituzione a causa di danno accidentale o uso improprio da parte dell’inquilino: spetta all’inquilino.

• Piccole riparazioni dovute all’uso normale (es. registrazione di un’anta di un armadio): inquilino.

Cosa succede se il proprietario non esegue i lavori di manutenzione straordinaria a suo carico?

Se il proprietario non provvede alle riparazioni straordinarie necessarie:

1. L’inquilino deve richiederle formalmente (preferibilmente tramite raccomandata A/R o PEC), descrivendo il problema e fissando un termine congruo per l’intervento.

2. Se il proprietario persiste nell’inadempienza, l’inquilino può rivolgersi al giudice per obbligarlo ad eseguire i lavori.

3. In casi di urgenza (per evitare danni maggiori a sé o all’immobile), l’inquilino può eseguire direttamente le riparazioni e chiedere il rimborso al proprietario, purché ne dia immediato avviso (art. 1577 c.c.). Attenzione: questa opzione è rischiosa se non c’è vera urgenza o se la spesa non viene riconosciuta come straordinaria.

4. In casi gravi che compromettono l’abitabilità, l’inquilino potrebbe chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone (sempre tramite vie legali se non c’è accordo). Non è consigliabile autoridursi il canone senza una pronuncia del giudice.

Cosa succede se l’inquilino non paga le spese di manutenzione ordinaria o le piccole riparazioni a suo carico?

Se l’inquilino non adempie ai suoi obblighi di piccola manutenzione:

1. Il proprietario può richiedere formalmente l’intervento.

2. Se l’inadempimento causa un danno maggiore o riguarda obblighi essenziali (come la manutenzione della caldaia), il proprietario può, a seconda della gravità e di quanto previsto nel contratto, agire per vie legali o considerare l’inadempimento ai fini della risoluzione contrattuale.

3. Alla fine della locazione, il proprietario può trattenere dal deposito cauzionale le somme necessarie per coprire le spese di riparazione non effettuate dall’inquilino (previa verifica e quantificazione del danno). Se il deposito non è sufficiente, può chiedere il risarcimento.

Esistono spese straordinarie considerate “obbligatorie”?

Sì, principalmente nel contesto condominiale. Se l’assemblea di condominio delibera lavori straordinari obbligatori per legge (es. adeguamenti sicurezza, rifacimento parti comuni pericolanti) o necessari per la conservazione dell’edificio, il proprietario dell’unità immobiliare locata è tenuto a pagarli (o la sua quota parte). L’inquilino non può opporsi a tali lavori, ma la spesa rimane a carico del proprietario.

Conclusione

La ripartizione delle spese di manutenzione tra proprietario e inquilino è un aspetto cruciale del rapporto di locazione. Conoscere le regole generali stabilite dal Codice Civile e specificare eventuali accordi diversi nel contratto di affitto aiuta a prevenire malintesi.

La comunicazione trasparente e tempestiva tra le parti è sempre la soluzione migliore per risolvere eventuali problemi. In caso di dubbi persistenti o situazioni complesse, consultare un professionista del settore immobiliare o un legale può fornire la necessaria assistenza.

Leggi anche: Gestione degli Appartamenti in Locazione: Risposte alle Domande più Frequenti

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